정의
하자보수의 의미는 건축물의 결점을 의미하는 것으로 건축물 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 들뜸 파손, 붕괴, 누수, 누출, 시공불량으로 인한 각종 문제 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말한다.

즉, 설계도면 및 공사시방서 대로 지어지긴 하였으나, 마무리가 제대로 이뤄지지 않거나 완공후 고장 또는 파손된 것을 의미한다.... 하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의
경우도 포함시킨다. ... 이러한 하자문제 발생시 하자보수 요구에 대하여 건축주가 고의·부도 ·파산 등으로 인하여
하자보수책임 이행을 하지 못하게 된경우 선 분양제도에 따른 하자보수이행을 담보하기 위한 제도이다.
입주민의 권리를 보호하기 위한 법적장치로 하자보증금 예치 제도가 있다.
하자보증금 예치제도는 건축물을 건축하여 타인에게 분양(공동주택 - 빌라,아파트등) 하고자하는 건축주는
건물의 사용승인전(준공검사시) 필수 의무조건으로 하자보증금을 예치하도록 규정하고 있다.
하자보수예치금은 대지(조성)가격을 제외한 건축비의 100의3 즉 3% 이상을 예치하는 의무 사항이다.

 
하자보수 보증금
입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 사용검사권자의 명의로 되어있는 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의 회장 명의로 명의 변경하여야 한다.
하자보수보증금의 산정기준은 다음 각 호의 1의 금액의 100분의3에 해당하는 금액으로 한다.

[1] 대지조성과 함께 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업계획(변경)승인서에 기재된 당해 공동주택 등의 총
ㆍ사업비에서 다음 각 항목의 비용을 뺀 금액
.....가) 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설의 건설 사업비
.....나) 공동주택 등을 건설하는 대지의 조성전의 토지가격
[2] 제2조 제2항의 규정에 의한 공동주택 등을 건설하는 경우에는 임대주택법 시행령 제9조 제5항의 규정에
.....의하여 정하는 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준 중 표준건축비

하자보수보증금은 현금 또는 다음 각호의 증서로 예치하여야 한다.
[1] 은행의 지급보증서
[2] 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험 증권
[3] 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서
[4] 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서 1~4 번 중 선택 (1)

하자보증금의 반환
입주자대표회의는 하자보수기간이내에 발생한 하자에 대한 사업주체 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수 보증금에서 다음 각 호의 규정에 의한 금액을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야한다.
ㆍ사용검사일로부터 1년이 경과된 때 : 예치보증금이 100분의 20
ㆍ사용검사일로부터 2년이 경과된 때 : 예치보증금의 100분의 20
ㆍ사용검사일로부터 3년이 경과된 때 : 예치보증금의 100분의 30
ㆍ사용검사일로부터 5년이 경과된 때 : 예치보증금의 100분의 15
ㆍ사용검사일로부터 10년이 경과된 때 : 예치보증금의 100분의 15

건물에 하자가 발생시 보수공사가 제대로 이루어지지 않고 건축주 또한 무성의한 경우 입주자들은 난감할 수 밖에 없다. 차일피일 미루다 보면 3년이 그냥 지나 하자보증금을 청구할 수 없어 입주자들은 보수 공사비를 직접 부담해야 하는 경우도 생긴다. 또한 하자발생이 미비해서 그냥 지나치면 차후 3년이 지난 후엔 더욱 큰 하자로 발생 될 수도 있다.

이러한 경우는 전문업자에게 의뢰하여 정확한 하자를 조사받고 이에 대처하는게 현명한 방법이다. 그러나 공사의 범위가 크거나 여러 곳인 경우에는 하자보수 전문 업체에 맡기어 신속하게 대처하는 것이 좋다...하자보수를 쉽게 생각하고 별 준비없이 지내다가 3년이 지나 막대한 공사비를 부담하는 경우가 종종있다. 생각보다 오히려 비용도 많이 들고 하자보수 청구 또한 오래 걸리는 경우가 많다. 하자보수 청구는빠르면 빠를수록 좋다.

3년이 지난 건물의 경우 3년전에 건축주에게 하자보수를 요구한 내용증명이나 ,... 합의 내용각서가 있다면 청구가 가능하다. 건물의 하자상태가 없다해서 하자가 없는것은 아니다.....구조적으로 보이지 않는 하자가 더욱 심각하고 차후 더욱 큰 하자로 발생될 확률이 높다. 또한 하자보수 공사가 전문업체의 견적보다 낮은 금액으로 공사를 했다해서 좋아할 일 만은 아니다. 업자가 이윤을 남기기 위해 낮은 품질의 자재를 쓰기가 쉽기때문이다. 자재의 기본적인 품질은 유지해야 하자발생과 재보수 요인을 줄일 수 있다.

 
만족스러운 하자보수공사를 위해서는 하자보수 전문업체를 찾는 것이 바람직하다.

하자보수청구에 경험이 없는 입주자라면 모든 과정을 한꺼번에 해결해 줄 수 있는 전문업체를 찾는 것이 시행착오를 줄일 수 있어 효과적이다. 하자보수 전문업체에 맡길 경우 유리한 점 하나는 공사 후 재하자발생시 보수를 요구하기 쉽다는 것이다. 일단 공사에 들어가면 믿고 맡기는 자세가 필요하다..... 하자보증금 청구 또한 건축주가 완강
하게 나올경우(하자보증금 가처분 신청,지급정지)법적으로도 매끄럽게 대처할 수 있는 행정전문가가 있는 업체를 선정해야 한다.

 
하자범위
 
공동하자
 
분야
하자내용
옥상
옥상 난간 균열(균열부위 점차 확대되고 일부 벽면 이탈)
페인트 시공 불량
옥상 바닥과 난간 접합 부위 균열 광범위하게 발생
옥상 바닥 균열 방수층 불량으로 일부 옥상층 세대 누수 현상 발생
옥상 배수구 주변 마무리 불량 및 물이 잘 안빠짐
외벽
외벽
외벽 인조석 이탈
외벽 방수불량으로 인한 백화현상
외벽 페인트가 벗겨지고 변색 현상
외벽 구조체와 단열체(드라이비트 마감인 경우)의 이탈 현상
지하주차장
지하주차장 천장 누수 현상
지하주차장 바닥 균열 현상
지하주차장 배수로 구배불량으로 물고임 현상
지하주차장 배수로 불량
지하주차장 입구 배수로 유도 안됨
지하주차장 벽면 균열 현상
지하주차장 부분 누수
마당
건물과 마당 joint 균열
마당 배수로 불량(물고임 현상)
계단
각동계단 균열
각동계단 누수
물탱크
물탱크 배관 누수 ,수압저조현상,겨울철 수도 동파
옹벽
옹벽 균열,옹벽누수현상
정화조
여름철 악취,벌레 발생 심함
 
세대별 하자내용
 
분야
하자내용
주방가구
싱크대 문짝,다리,식탁상판,수평,고정등 불량
결로
베란다 벽면,각방벽면,옷장등에 물이 흐르고,곰팡이 발생 현상
난방
난방 불량
등기구
콘센트 불량 및 부착상태 불량, 센서불량 등
내장목공
MDF 이탈,천정 댄조 이탈
목문(목원)
문틀 틈새 벌어짐,여닫이 및 도어록 불량
문틀 및 문짝 뒤틀림 현상
목문(한양)
문틀 틈새 벌어짐,여닫이 및 도어록 불량
문틀 및 문짝 뒤틀림 현상
방화문
방화문 수평, 도어록,여닫이,페인트,고무바킹불량,문틀찌그러짐
변기
변기고정상태 불량, 배관누수현상
벽지,한지
벽지,한지 시공 불량
벽지 들뜸, 곰팡이 발생, 벽지 변색
보일러
작동 상태 불량
배관 이음새 누수
샤시
시공 불량 빗물 유입,잠금장치 불량, 여닫이 불량,외부실리콘 처리 불량 등
샤워부스
샤워부스 문짝 여닫이 불량
설비배관
보일러 배관 누수현상
각종 배관 막힘 현상등
세면대
세면대 접촉,수평불량
수압
상층 세대 수압 낮음
수전
수전 누수 현상
욕조
욕조 배수 불량,욕조 타일 이탈 현상,마감 코킹 불량
잡철
베란다 난간 부착 불량,계단 난간 불량
타일
타일 금이가고 깨짐,시공 불량으로 떨어져 나가고 구배 불량으로 물빠짐이 잘 안됨
페인트
발코니 벽면 페인트 시공 불량(얼룩 및 벗겨짐)
크랙(균열)
세대내 각 벽면 크랙발생 심함
 
하자보증기간
 
하자보증 기간이란?
공동주택 준공 후 각 부분별로 해당 연도수를 명시하여 그 기간내에 하자보증금을 인출하여 입주민들의
별도의 부담없이 하자보수공사를 받을 수 있는 권리가 보장되는 기간을 말하며,그 기간은 다음과 같다.
 
보증기간 1년차 하자
준공 등기일로 부터 1년 이내에 발생한 주로 유관으로 확인할 수 있는 마감공사부분 하자로써
공동주택관리령에 의해 보호받을 수 있는 하자를 말한다.
단, 하자내용을 기간(1년)내에 건축주에게 우편 (내용증명) 으로 보낸 근거가 있으면 보증기간이 지나더라도
2년간 더 요구 할 수 있습니다.
 
보증기간 2년차 하자
준공 등기일로부터 2년이내에 발생한 하자로써, 주로 설비공사가 이에 해당한다.
 
보증기간 3년차 하자
준공 등기일로부터 3년 이내에 받을 수 있는 하자에 해당하는 부분이다.
내력구조별 하자에 대한 보증기간과 범위는 다음과 같다.
 
보증기간 5년차 하자
보,바닥,지붕
 
보증
기둥,내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽등을 제외한다)
 
하자보수 신청절차
 
본격적인 하자보수 계획에 들어가면 우선 수리 보수해야 되는 부분은 어디이고 어떤 부분을 어떻게 고쳐야 할지를 항목별로 정리한다. 이때 당장의 하자보다는 장기적이고 종합적인 하자보수(공동하자)를 중점적으로 한다.
공동하자 점검후 세대별 하자를 체크하고 작성한다. 하자보수 청구에 들어가기 전에 입주자대표를 선정해야 한다.
1차적으로 건축주 사업주체에게 내용증명(하자보수요구)을 통보한다. 사업주체가 불응시,사업주체가 보수한 공사에 대하여 이의가 있을시 제3자(하자보수전문업체)에게 의뢰를 하는것이 현명하다.
 
 
 
 
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